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台州市物业管理实施办法,西宁市物业管理条例

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台州市物业管理实施办法,西宁市物业管理条例

台州市人民政府令第99号 《台州市物业管理实施办法》已经台州市人民政府第 23 次常务会议审议通过,现予公布,自2010年8月1日起施行。 市长 吴蔚荣 二○一○年六月二十八日 台州市物业管理实施办法第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,推动物业服务行业健康发展,根据《中华人民: 1234567 业主委员会成立后 30 日内,业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应当将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料移交给业主委员会。 第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。 第十五条 下列事项由业主大会决定: 制定和修改管理规约; 选举业主委员会或者更换业主委员会委员; 筹集和使用物业专项维修资金; 有关: 1234567 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主: 1234567 开办费使用办法应当明确前期介入物业服务标准和管理费用额度、物业管理用房装修标准和费用额度、物业办公设备用品购置标准和费用额度等。开办费用于物业管理用房装修、物业办公设备用品购置形成的产权归全体业主所有,在前期物业服务期 满后移交业主委员会。 物业服务企业应当建立开办费使用账册,并在业主大会成立时向全体业主公示,接受质询。 第三十八条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房,其中3‰为物业管理办公用房、4‰为物业管理经营用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的 3‰。当物业管理用房按规定比例配置建筑面积不足50平方米时,按照50平方米配置。物业管理用房建筑面积计入该物业地上总建筑面积。 规划管理部门应当将物业管理用房配置比例和要求列入规划条件。因依法调整规划,物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的,建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。 物业管理用房依法属于全体业主: 1234567 第四十九条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立前,由物业服务企业拟定本物业服务区域物业服务等级和具体收费标准后,报价格行政主管部门核准;业主委员会成立后,由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定具体的收费标准,报价格行政主管部门备案。 物业服务企业采用酬金制收费方式的,物业管理的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况应当定期公布,接受全体业主的监督;采用包干制收费方式的,应当定期公布物业: 1234567 破坏屋面、卫生间、厨房间防水层; 法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。 第六十条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查,业主、非业主使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法第五十九条规定以及临时管理规约、管理规约行为的,应当依据有关规定以及临时管理规约、管理规约》予以劝阻、制止,并通知业主委员会;业主委员会应当督促业主及时改正,相关业主、非业主使用人应当予以配合;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门,并配合有关行政主管部门做好整改工作。 其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法规定行为的,可以向物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。 物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后,应当依法及时处理。 第六十一条 利用物业: 1234567 本办法所称物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件,依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。 第七十条 本办法所称: 1234567

发文单位:青海省西宁市人民代表大会常务委员会

发文标题:西宁市物业管理条例

发布部门:安徽省马鞍山市人民政府发布文号:分类导航:建设规划 所属类别:地方法规规章发布日期:2012-07-13关键字:物业管理

发布日期:2007-10-15

发文单位:青海省西宁市人民代表大会常务委员会

马鞍山市人民政府关于印发马鞍山市物业管理实施办法的通知安徽省马鞍山市人民政府

执行日期:2008-5-1

发布日期:2007-10-15

各县、区人民政府,市政府各部门、直属机构,有关单位:《马鞍山市物业管理实施办法》已经市政府第76次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

生效日期:1900-1-1

执行日期:2008-5-1

马鞍山市物业管理实施办法

  (2007年8月22日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2007年9月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准 2007年10月15日西宁市人民代表大会常务委员会公告公布 自2008年5月1日起施行)

生效日期:1900-1-1

第一章总则第一条为规范物业管理行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条新建住宅物业应当实行物业管理。未实施物业管理的老旧小区,经过旧区整治后基本符合实施物业管理条件的,应当实行物业管理;配套设施不全未实施物业管理的老旧住宅小区暂由所在区街道办事处或乡镇人民政府统一管理。商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业,根据条件推行物业管理。第四条市住建委是本市物业管理行政主管部门。负责起草制定本市物业管理相关规定,二级以上物业服务企业资质的初审和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,物业服务企业及其行为的监管、违法行为的查处,物业专项维修资金的归集和监管,指导物业管理区域的划分。县区住建委是所在地物业管理主管部门,负责新设立物业服务企业资质证书的颁发和管理、物业管理区域的划分、物业管理的日常监管、指导业主大会和业主委员会工作,接受市住建委的业务指导。街道办事处、乡镇人民政府在县区物业行政主管部门指导下,具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会和物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区服务的关系。居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好本社区所属小区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会和物业服务企业之间的物业管理纠纷,帮助、指导业主大会通过招投标或其他方式选聘物业服务企业以及与物业管理有关的其他工作。第五条规划、城管、环保、公安、价格、工商、质监等行政管理部门应当按照各自职责范围,协同实施本办法。规划行政主管部门。负责新建住宅小区的统一规划,按规定明确各类公建配套设施的配置,依法协助认定住宅小区内的违法建设。城管行政执法部门。负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处,对物业管理区域内的违法建设进行查处。环保行政主管部门。负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律、法规的行为依法进行查处,对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。公安行政主管部门。指导、督促物业服务企业做好物业管理区域内的安全防范工作,帮助指导物业服务企业对物业管理区域内的机动车辆以及易燃易爆物品的管理,指导物业小区安全防范设施建设,加强物业管理区域内外来人口的管理,做好燃放烟花爆竹和宠物的管理工作。价格行政主管部门。负责制定全市物业服务收费管理实施细则及相关政策规定,负责全市物业服务收费的监督管理,受理业主委员会和物业使用人对物业服务收费的投诉,依法查处物业服务企业的价格违法行为。、个体工商户在设立变更登记时,将住宅改变为经营性用房的,除核验其提交的住所使用证明外,还应当核验其提供的有利害关系的业主同意的证明。质量技术监督行政主管部门。负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促物业企业或使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作,查处安装、改造、维修和使用中的违规行为。第二章业主、业主大会及业主委员会第六条房屋所有权人为业主。第七条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会选举产生的业主委员会为大会的执行机构。第八条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,并履行下列职责:决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项;听取和审查业主委员会的工作报告;改变和撤销业主委员会不适当的决定;决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;法律、法规和规章规定的其他职责。第九条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主,或者业主人数较少且全体业主一致同意不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十条符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;首批物业交付满3年的。第十一条业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下,由业主代表、建设单位和居民委员会组成业主大会筹备组,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。符合召开首次业主大会会议条件之一、但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。业主大会筹备组自成立之日起15日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告,并在90日内组织召开首次业主大会。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位依据规划设计小区的总户数,按照每户5元的标准,在办理“新建住宅符合交付使用条件证明书”前,一次性交由所在地街道办事处、乡镇人民政府代管,专款专用,结余经费转该小区业主委员会管理。第十二条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。业主大会议事规则的内容应当包括:业主大会的议事方式,表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处或乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。第十四条业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主,并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的,应当经业主本人签字,业主委托代理人参加业主大会会议的,应当办理书面委托手续。业主不参加会议也不委托代理人参加会议的,视为弃权。第十六条业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定选聘物业服务企业等其他有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十七条业主委员会除按照《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的相关规定履行职责外,经业主大会批准,还应当履行下列职责:建立业主委员会日常工作的规章制度;根据业主大会的决定,代理因物业管理活动发生的诉讼事务;法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。第十八条业主委员会人数应当是5-11名的单数,其组成人员不得在物业服务企业中兼职。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名,5万平方米以上、15万平方米以下业主委员会成员为7名,15万平方米以上业主委员会成员为9-11名的单数。业主委员会任期一般为3年,其组成人员可以连选连任。分期开发的物业区域达到成立业主大会条件的可以先期成立。在物业区域新的一期业主入住50%以后,重新补选或改选业主委员会。业主委员会通过选举产生主任1名、副主任1-2名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。第十九条业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当督促或组织其换届工作。业主委员会届满后10日内,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。第二十条换届、选举、改选、补选业主委员会的,应自选举产生之日起的30日内,向县区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会备案时应当提交以下资料:业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员名单和基本情况等。县区物业管理行政主管部门应及时将备案情况报市住建委,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。第二十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,业主委员会委员不得从事与本小区物业管理有关的经营活动。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,物业所在地县区物业管理行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府,应当责令改正或撤销其决定,或由受侵害的业主请求人民法院予以撤销。第二十二条在物业管理区域内,业主委员会、物业服务企业、居民委员会应当履行各自的职责,密切配合,共同做好物业管理区域内相关工作:业主委员会接受县区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督管理,配合居民委员会、村民委员会履行与物业管理有关的工作职责,监督与支持物业服务企业的工作,协助公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域内相关工作。物业服务企业应在依法经营服务活动中,接受业主委员会的监督,服从县区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督管理,按法律、法规及物业服务合同约定为业主提供服务。居民委员会、村民委员会应当积极协助街道办事处、乡镇人民政府监督管理物业管理活动,引导业主将小区物业管理与社区管理相结合,支持业主委员会和物业服务企业的工作。第二十三条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用等具体事项,由业主大会确定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。第三章物业服务企业第二十四条物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。第二十五条物业服务企业实行资质管理制度。物业企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接单个项目30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接单个项目20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。未取得物业服务资质证书的企业或单位不得从事物业管理工作。外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理备案手续。第二十六条从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。第二十七条物业服务企业享有下列权利:依照有关法律、法规规定和物业服务合同,对物业及其环境、相关秩序进行管理;依照省、市有关规定和物业服务合同收取物业服务费用和其他费用;制止违反物业管理规约的行为;经业主大会同意,可以开展与物业服务有关的经营活动;法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。第二十八条物业服务企业应当履行下列义务:以为业主服务为宗旨,提高服务质量和水平;按照物业服务合同,提供卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务;按照合同约定聘用专门人员维护小区公共秩序和做好小区安全防范工作,经常开展对业主的防火、防盗宣传;按照合同约定,依据国家有关规定对小区内的特种设备进行管理,委托有资质单位对电梯进行保养与定期检验;接受业主、业主委员会和政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;劝阻违章搭建、乱设摊点、占道经营、毁坏绿地或者其他侵害业主公共利益的行为,劝阻不听的,及时报告业主委员会和政府有关行政主管部门;协助街道、社区做好便民服务和开展社区文化活动;按照合同约定,依法提前解除物业服务合同的,应当在90日前书面告知合同的另一方,在物业管理区域内公告,并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府;法律、法规规定或者服务合同约定的其他义务。第四章前期物业管理第二十九条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业进行的物业管理。第三十条建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于3个或者建筑面积5万平米以下的住宅物业,经市物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。5万至10万平方米的项目,可以采用邀请招标的方式;住宅物业超过规划总建筑面积10万平方米以上的项目应当实行公开招投标。第三十一条建设单位在销售物业之前,应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。第三十二条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;新建现售住宅商品房项目应当在现售前完成;非出售的新建住宅物业应当在交付使用前完成。建设单位应当自招标结束之日起15日内,与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,并向物业项目所在地的区物业行政主管部门登记后报市住建委备案。签订前期物业服务合同期限一般不超过3年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同自然终止。第三十三条实行物业服务用房和物业经营性用房备案制度。开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前,应当向市县物业管理主管部门办理小区物业服务用房和经营性用房的备案。第三十四条物业服务用房和经营性用房的配置应当符合下列规定:物业管理区域物业总建筑面积5万平方米以下的,按照不少于建筑面积100平方米配置物业服务用房。物业管理区域物业总建筑面积25万平方米以下、5万平方米以上的,按照物业总建筑面积2‰配置,总建筑面积超过25万平方米的,超过部分按1‰的标准配置物业服务用房。物业服务经营性用房,按照物业管理区域物业总建筑面积1.2‰的比例在规划定位的商业用房中配置。农民安置房小区物业服务经营性用房,按照物业管理区域物业总建筑面积8‰的比例在规划定位的商业用房中配置。物业服务用房应当在地面以上,一般安排在住宅中心区域或者住宅区出入口附近。配置电梯的物业,物业服务用房原则上在一层安排,没有配置电梯的物业,物业服务用房楼层不得高于三层,并且具备采光、通风、水、电通信的正常使用功能,符合办理权属登记条件。物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中,业主委员会办公用房面积不低于20平方米。物业服务经营性用房的配置比例,土地行政主管部门在出让土地时应予以明确。建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。第三十五条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续。水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置;在城市管道燃气主管网覆盖的区域,完成住宅室内外燃气管道的铺设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或公路相连;按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;法律、法规规定的其他条件。第三十六条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图,分户验收等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料,电梯设备还需提供出厂制造资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;业主名册;物业的使用、维护、管理必需的其他资料。第三十七条实行新建住宅交付使用查验制度。新建住宅项目竣工后,开发建设单位应当组织竣工验收,办理竣工验收备案手续,相关部门和单位对公建配套设施设备建设情况进行查验,符合物业交付条件的由市住建委出具“新建住宅符合交付使用条件证明书”。对未取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”的,开发建设单位不得向业主办理物业交付手续,擅自交付的开发企业应当承担违约责任,房地产开发项目资本金暂缓退还,产权登记机关不得受理开发企业报送的办理房屋权属登记资料。第五章物业服务与收费第三十八条一个物业管理区域只能有一个物业服务企业实施物业服务。其中分期建设的物业,只能委托同一物业服务企业服务。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人,如因委托造成业主损失的,物业服务企业应当承担责任。第三十九条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。非普通住宅及非住宅物业综合服务费实行市场调节价。普通住宅物业综合服务费实行分等定价,由市物价局会同市住建委根据物业类型、物业的硬件设施、服务内容、服务标准和服务成本变动等情况,制定相应的等级收费基准价和浮动幅度,并向社会公布。第四十条物业服务必须符合马鞍山市住宅小区物业服务等级标准。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用,不应以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟交或拒交物业服务费用。物业管理区域内的低保户家庭,其物业服务费用由县、区人民政府承担。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的,从其约定;使用人不交纳的,由业主负责交纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位的原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。根据房屋销售合同约定,已经验收具备交付条件的物业,因业主的原因未及时办理入住手续的物业服务费用,由业主全nt-family:"TimesNewRoman";mso-fareast-font-family:仿宋_GB2312"新建小区前期物业管理,开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后,业主从次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位交纳。第四十二条物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务费收费依据及收支情况;业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查,并将核查报告在本物业管理区域内公布。第四十三条物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业服务企业实施,双方应当签订委托服务合同,物业服务企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。第四十四条物业服务企业所将签订的物业服务合同应报送市、区两级物业主管部门登记备案后,方可办理物业服务收费相关手续。第四十五条市住建委每年对物业服务企业进行服务质量考核,考核结果将记入该企业诚信档案,并向社会公布。市物业管理行业协会应当建立行业自律机制,制定并实施行业自律规范,加强对会员单位及物业服务从业人员的自律性监管,促进物业服务企业依法诚信经营。对违反行业自律规范、损害业主权益的行为应当采取相应的行业自律措施。第四十六条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由县区物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府召集,居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位、城管执法、公安派出所等单位、业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项:业主委员会未依法换届;物业服务企业未依法退出和办理交接手续;物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;其他需要协调解决的相关事项。第六章物业的使用与维护第四十七条物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并加强巡查。第四十八条物业出租的,业主应当在签订物业租赁合同后,将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。第四十九条物业管理区域内禁止下列行为:侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,将非经营性用房改为经营性用房;擅自改变房屋外貌,影响他人生活、工作或者市容环境;违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;违反规定停放机动车辆和自行车等非机动车辆;违反规定堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;法律、法规和规章禁止的其他行为。违反前款规定的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者处理。第五十条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守临时管理规约或者管理规约,保持物业的整洁、美观。第五十一条任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业主共有。车辆在物业管理区域内行驶、停放,应当遵守物业管理区域相关管理规定。任何单位和个人停放车辆不得占用消防通道。第五十二条物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有,其所有权不得分割、转让、抵押,其用途不得擅自改变:门卫室、监控室、共用走廊;按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位;建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属,且不能证明其享有所有权的其它配套设施;其它依法归全体业主的设施设备。第五十三条物业共用部位、共用设施设备维修更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维修更新造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。第五十四条物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主和业主大会同意后按照规定办理相关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费不足,70%纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。第五十五条建设单位应当在物业建成后,将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施,按照规定移交给专业经营单位进行维护管理。供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的,应当签订委托合同,并支付相应的维修、养护费用。第七章法律责任第五十六条有下列行为之一的,按照国务院《物业管理条例》的规定处罚:住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的;擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;未取得资质证书从事物业服务的;建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的;物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的。违反前款第二项、第八项规定,有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业公共部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。第五十七条有下列行为之一的,按照安徽省《物业管理条例》的规定处罚:(一??业主委员会按照法律、法规规定和合同约定办理交接手续,擅自撤离的;侵占、损坏物业共用部位、公共场地、共用设施设备的;擅自将住宅改变为经营性用房的。第五十八条有下列行为之一的,按照建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定处罚:物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的;物业服务企业出租、出借、转让资质证书的;物业服务企业不按规定及时办理资质变更手续的。第五十九条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。第六十条违反本办法的规定,物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。第八章附则第六十一条农民安置房小区按照8‰配置物业服务经营性用房的执行时间为2012年8月1日后取得土地使用权的开发建设项目。第六十二条本办法实施中的具体问题由市住建委负责解释。第六十三条本办法自2012年8月1日起施行。2006年3月10日市政府发布的《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》同时废止。

  第一章 总则

  (2007年8月22日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2007年9月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准 2007年10月15日西宁市人民代表大会常务委员会公告公布 自2008年5月1日起施行)

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第一章 总则

  第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第三条 物业管理实行业主自主管理,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

  第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

  第四条 市房产行政主管部门(以下称市物业行政主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  第三条 物业管理实行业主自主管理,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

  区、县房产行政主管部门(以下称区、县物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  第四条 市房产行政主管部门(以下称市物业行政主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会,选举业主委员会,并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。

  区、县房产行政主管部门(以下称区、县物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责,实施本条例。

  街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会,选举业主委员会,并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。

  第五条 鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。

  建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责,实施本条例。

  第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,鼓励物业服务企业不断创新,促进物业服务企业提高服务质量和水平。

  第五条 鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。

  第二章 业主和业主大会

  第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,鼓励物业服务企业不断创新,促进物业服务企业提高服务质量和水平。

  第七条 物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。

  第二章 业主和业主大会

  (一)分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共有的,可以划分为一个物业管理区域。

  第七条 物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。

  (二)物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以作为独立的物业管理区域。

  (一)分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共有的,可以划分为一个物业管理区域。

  (三)已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

  (二)物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以作为独立的物业管理区域。

  (四)零星建设未实施物业管理的区域,根据需娈与合理原则划分物业管理区域。

  (三)已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

  第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内,按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分,同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。

  (四)零星建设未实施物业管理的区域,根据需娈与合理原则划分物业管理区域。

  尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府,按照前款的规定,结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域,并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。

  第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内,按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分,同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。

  第九条 业主在物业管理活动中,享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。

  尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府,按照前款的规定,结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域,并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。

  第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  第九条 业主在物业管理活动中,享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。

  第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  有下列情形之一的,业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的;

  有下列情形之一的,业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。

  (二)首套房屋出售并交付使用已满二年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的;

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会,并选举产生业主委员会。

  (二)首套房屋出售并交付使用已满二年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

  只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会。业主人数较少的,由业主共同推举召集人,召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会,并选举产生业主委员会。

  第十一条 符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域,建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告,同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月未内及时书面报告的,物业管理区域内20%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

  只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会。业主人数较少的,由业主共同推举召集人,召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内,应当组织业主成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  第十一条 符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域,建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告,同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月未内及时书面报告的,物业管理区域内20%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

  第十二条 筹备组由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位代表、业主代表9人以上单数组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任,业主代表所占比例应当不低于筹备组总人数的2/3.筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布筹备组成员名单。

  街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内,应当组织业主成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  第十三条 筹备组应当做好下列筹备工作:

  第十二条 筹备组由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位代表、业主代表9人以上单数组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任,业主代表所占比例应当不低于筹备组总人数的2/3.筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布筹备组成员名单。

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  第十三条 筹备组应当做好下列筹备工作:

  (二)拟订业主大会议事规则(草案)和管理规约(草案);

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (二)拟订业主大会议事规则(草案)和管理规约(草案);

  (四)确定业主委员会成员候选人条件和产生办法;

  (三)确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  (四)确定业主委员会成员候选人条件和产生办法;

  前款规定的(一)至(四)项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对投票权数等有异议的,筹备组应当在公示期内予以复核。

  (五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  第十四条 筹备组应当自组成之日起30日内,召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。

  前款规定的(一)至(四)项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对投票权数等有异议的,筹备组应当在公示期内予以复核。

  首次业主大会会议结束后,筹备组应当在3日内召集业主委员会成员召开首次会议,推选主任1人、副主任若干人,并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后,筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年,业主委员会成员可以连选连任。

  第十四条 筹备组应当自组成之日起30日内,召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。

  第十五条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序及业主委员会的成员资格、人数、议事方式、表决程序、印章管理、档案资料管理,议事活动经费筹集、管理、使用等事项作出约定。

  首次业主大会会议结束后,筹备组应当在3日内召集业主委员会成员召开首次会议,推选主任1人、副主任若干人,并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后,筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年,业主委员会成员可以连选连任。

  业主大会会议通过的管理规约对全体业主具有约束力,应包括以下主要内容:

  第十五条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序及业主委员会的成员资格、人数、议事方式、表决程序、印章管理、档案资料管理,议事活动经费筹集、管理、使用等事项作出约定。

  (一)共有或者共用物业的使用、维护要求;

  业主大会会议通过的管理规约对全体业主具有约束力,应包括以下主要内容:

  (二)物业管理区域内各类公共费用的分担;

  (一)共有或者共用物业的使用、维护要求;

  (三)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;

  (二)物业管理区域内各类公共费用的分担;

  (四)物业管理争议的处理方式;

  (三)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  (四)物业管理争议的处理方式;

  业主大会议事规则和管理规约的示范文本,由市物业行政主管部门制定。

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  第十六条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,住宅物业的,按其拥有的住宅套数每套计1票;非住宅物业的,按其所拥有的房屋建筑面积计算,每满100平方米计1票,其中100平方米以下每一房屋所有权证计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权数,最高不得超过全部投票权数的30%。机动车车库(位)以及依法归全体业主共有的物业,不计投票权。

  业主大会议事规则和管理规约的示范文本,由市物业行政主管部门制定。

  建设单位未出售的物业按前款规定计算投票权数。

  第十六条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,住宅物业的,按其拥有的住宅套数每套计1票;非住宅物业的,按其所拥有的房屋建筑面积计算,每满100平方米计1票,其中100平方米以下每一房屋所有权证计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权数,最高不得超过全部投票权数的30%。机动车车库(位)以及依法归全体业主共有的物业,不计投票权。

  业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的,业主大会议事规则、管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。

  建设单位未出售的物业按前款规定计算投票权数。

  第十七条 下列事项由业主共同决定:

  业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的,业主大会议事规则、管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。

  (一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

  第十七条 下列事项由业主共同决定:

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

  (三)选聘、解聘物业服务企业;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)筹集和使用专项维修资金;

  (三)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)改建和重建建筑物及其附属设施;

  (四)筹集和使用专项维修资金;

  (六)审议决定业主委员会的工作权限和业主委员会议事活动经费收支情况,审议决定业主委员会或者20%以上业主就物业管理公共事项的提议;

  (五)改建和重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变、撤销业主委员会不适当的决定;

  (六)审议决定业主委员会的工作权限和业主委员会议事活动经费收支情况,审议决定业主委员会或者20%以上业主就物业管理公共事项的提议;

  (八)审议决定依法利用物业共有部位和共有设施设备经营所得收益的使用方案;

  (七)改变、撤销业主委员会不适当的决定;

  (九)评议业主委员会履行职责的情况,并对业主、使用人违反管理规约的行为予以依约处理;

  (八)审议决定依法利用物业共有部位和共有设施设备经营所得收益的使用方案;

  (十)审查业主委员会的工作报告,并监督其实施;

  (九)评议业主委员会履行职责的情况,并对业主、使用人违反管理规约的行为予以依约处理;

  (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  (十)审查业主委员会的工作报告,并监督其实施;

  第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  物业区域内业主较多的,业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交,也可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

  第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人,同时告知街道办事处、乡镇人民政府。

  物业区域内业主较多的,业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交,也可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

  第十九条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的,可以由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议。

  召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人,同时告知街道办事处、乡镇人民政府。

  除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

  第十九条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的,可以由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议。

  第二十条 业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十七条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第二十条 业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十七条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会在其职责范围内做出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定在3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  业主大会成立后,业主委员会应当将业主大会决定的包括管理规约、业主大会议事规则等事项告知建设单位、物业服务企业。

  业主大会或者业主委员会在其职责范围内做出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定在3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

  第二十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  业主大会成立后,业主委员会应当将业主大会决定的包括管理规约、业主大会议事规则等事项告知建设单位、物业服务企业。

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  第二十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (三)协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (三)协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系;

  (五)根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼;

  (四)监督管理规约的实施,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (六)审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共有部位、共有设施设备的报告;

  (五)根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼;

  (七)业主大会赋予的其他职责。

  (六)审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共有部位、共有设施设备的报告;

  第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (七)业主大会赋予的其他职责。

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (二)业主大会议事规则;

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (三)管理规约;

  (二)业主大会议事规则;

  (四)业主委员会成员名单和基本情况;

  (三)管理规约;

  (五)其他必要资料。

  (四)业主委员会成员名单和基本情况;

  街道办事处、乡镇人民政府应当在收到上述资料之日起5日内出具业主委员会备案证明。

  (五)其他必要资料。

  业主委员会备案的有关内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更部分重新备案。

  街道办事处、乡镇人民政府应当在收到上述资料之日起5日内出具业主委员会备案证明。

  第二十三条 业主委员会应当依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章,刻制的印章应当报区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  业主委员会备案的有关内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更部分重新备案。

  第二十四条 业主委员会产生后,建设单位应当向业主委员会移交下列资料:

  第二十三条 业主委员会应当依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章,刻制的印章应当报区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  第二十四条 业主委员会产生后,建设单位应当向业主委员会移交下列资料:

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  第二十五条 经业主委员会过半数成员或者20%以上业主提议,要求更换业主委员会成员的,由业主大会会议作出决定,并在物业管理区域内公告。

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  第二十六条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会成员资格终止。

  第二十五条 经业主委员会过半数成员或者20%以上业主提议,要求更换业主委员会成员的,由业主大会会议作出决定,并在物业管理区域内公告。

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  第二十六条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会成员资格终止。

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (四)有犯罪行为的;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

  (四)有犯罪行为的;

  (六)拒不履行业主义务的;

  (五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

  (七)业主委员会成员在本区域内物业服务企业中任职或兼职的;

  (六)拒不履行业主义务的;

  (八)其他原因不宜担任业主委员会成员的。

  (七)业主委员会成员在本区域内物业服务企业中任职或兼职的;

  业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给业主委员会。

  (八)其他原因不宜担任业主委员会成员的。

  第二十七条 业主委员会任期届满前60日内,应当召开业主大会进行换届选举。

  业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给业主委员会。

  业主委员会任期届满未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当在该物业管理区域内指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

  第二十七条 业主委员会任期届满前60日内,应当召开业主大会进行换届选举。

  新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。

  业主委员会任期届满未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当在该物业管理区域内指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

  第二十八条 因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的,在解散前30日内,街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会会议,推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、社区居民委员会代表组成清算组,在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业主管部门监督下,做好全体业主共有的财产清算工作。

  新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。

  第二十九条 业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法,由业主大会决定。

  第二十八条 因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的,在解散前30日内,街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会会议,推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、社区居民委员会代表组成清算组,在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业主管部门监督下,做好全体业主共有的财产清算工作。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

  第二十九条 业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法,由业主大会决定。

  第三十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管另无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管另无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  第三十一条 业主委员会超越职权作出的决定,给业主或者物业服务企业造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。未经业主委员会会议通过,业主委员会成员擅自做出的决定由作出该决定的成员承担相关责任。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三章 物业管理服务

  第三十一条 业主委员会超越职权作出的决定,给业主或者物业服务企业造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。未经业主委员会会议通过,业主委员会成员擅自做出的决定由作出该决定的成员承担相关责任。

  第三十二条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务,并签定前期物业服务合同。投标人少于3个或者建筑面积在3万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业,经区、县物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三章 物业管理服务

  建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作:

  第三十二条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务,并签定前期物业服务合同。投标人少于3个或者建筑面积在3万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业,经区、县物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

  建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作:

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  区、县物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

  第三十三条 建设单位在销售房屋前,应当参照市物业主管部门提供的示范文本制定业主临时管理规约,并作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当报区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  区、县物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图和物业管理区域划分文件、物业管理区域内归全体业主共有的物业部位和设施设备。

  第三十三条 建设单位在销售房屋前,应当参照市物业主管部门提供的示范文本制定业主临时管理规约,并作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当报区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第三十四条 新建物业管理区域内,建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置包括物业服务企业用房和业主成员会议事活动用房的物业服务用房。物业管理区域房屋总建筑面积不足2万平方米的,物业服务用房建筑面积不应低于60平方米,其中物业服务企业用房不低于40平方米。房屋总建筑面积按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图和物业管理区域划分文件、物业管理区域内归全体业主共有的物业部位和设施设备。

  物业服务用房应当在地面以上并具备水、电等基本使用功能。

  第三十四条 新建物业管理区域内,建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置包括物业服务企业用房和业主成员会议事活动用房的物业服务用房。物业管理区域房屋总建筑面积不足2万平方米的,物业服务用房建筑面积不应低于60平方米,其中物业服务企业用房不低于40平方米。房屋总建筑面积按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。

  物业服务用房配置不符合本条前两款规定的,规划、建设、物业主管部门不予核发有关证件或者不予登记。

  物业服务用房应当在地面以上并具备水、电等基本使用功能。

  物业服务用房不得抵押、交换、买卖,不得改变用途。

  物业服务用房配置不符合本条前两款规定的,规划、建设、物业主管部门不予核发有关证件或者不予登记。

  第三十五条 从事物业服务的企业,应当依法具有独立法人资格和相应资质,并按规定聘请相应专业服务人员担任物业服务项目经理或者相关专业服务工作。

  物业服务用房不得抵押、交换、买卖,不得改变用途。

  在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物业服务的,应当向市物业行政主管部门备案。

  第三十五条 从事物业服务的企业,应当依法具有独立法人资格和相应资质,并按规定聘请相应专业服务人员担任物业服务项目经理或者相关专业服务工作。

  物业服务企业应当按照规定向街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门报送统计报表,区、县物业行政主管部门应当将统计报表抄报市物业行政主管部门。

  在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物业服务的,应当向市物业行政主管部门备案。

  本市实行物业服务重大事件报告制度。发生重大事件的,物业服务企业应当按照有关规定,在规定时间内向相关行政管理部门、专业单位报告。

  物业服务企业应当按照规定向街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门报送统计报表,区、县物业行政主管部门应当将统计报表抄报市物业行政主管部门。

  第三十六条 物业服务企业承接物业管理项目,应当对共有部位及其相应的档案进行查验,并办理书面移交手续。发现共有部位与原设计方案不符或者有质量问题的,应当书面告知开发建设单位或者业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定,与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。开发建设单位、业主委员会应当督促相关责任单位整改。

  本市实行物业服务重大事件报告制度。发生重大事件的,物业服务企业应当按照有关规定,在规定时间内向相关行政管理部门、专业单位报告。

  第三十七条 物业服务企业的权利:

  第三十六条 物业服务企业承接物业管理项目,应当对共有部位及其相应的档案进行查验,并办理书面移交手续。发现共有部位与原设计方案不符或者有质量问题的,应当书面告知开发建设单位或者业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定,与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。开发建设单位、业主委员会应当督促相关责任单位整改。

  (一)按物业服务合同的约定收取费用;

  第三十七条 物业服务企业的权利:

  (二)劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度的行为;

  (一)按物业服务合同的约定收取费用;

  (三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

  (二)劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度的行为;

  (四)法律、法规规定的其他权利。

  (三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

  第三十八条 物业服务企业的义务:

  (四)法律、法规规定的其他权利。

  (一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业服务,并接受业主咨询和监督;

  第三十八条 物业服务企业的义务:

  (二)制定突发事件应急处置预案;

  (一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业服务,并接受业主咨询和监督;

  (三)执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

  (二)制定突发事件应急处置预案;

  (四)每半年公布一次涉及业主的共有维修设施设备费用分摊和其他物业服务代收代支费用情况;

  (三)执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

  (五)合同终止之日起30日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业服务用房及有关资料、设施、设备;

  (四)每半年公布一次涉及业主的共有维修设施设备费用分摊和其他物业服务代收代支费用情况;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  (五)合同终止之日起30日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业服务用房及有关资料、设施、设备;

  第三十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订,其内容由双方约定,一般包括以下事项:

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  (一)当事人的名称或者姓名和住所;

  第三十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订,其内容由双方约定,一般包括以下事项:

  (二)物业的基本情况;

  (一)当事人的名称或者姓名和住所;

  (三)物业服务事项和服务质量要求;

  (二)物业的基本情况;

  (四)物业服务费的标准和收取办法;

  (三)物业服务事项和服务质量要求;

  (五)专项维修资金的管理和使用;

  (四)物业服务费的标准和收取办法;

  (六)物业服务用房的管理和使用;

  (五)专项维修资金的管理和使用;

  (七)双方的权利和义务;

  (六)物业服务用房的管理和使用;

  (八)合同期限;

  (七)双方的权利和义务;

  (九)违约责任;

  (八)合同期限;

  (十)解决争议的办法;

  (九)违约责任;

  (十一)其他需要约定的事项。

  (十)解决争议的办法;

  第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则,分别实行政府指导价和市场调节价。

  (十一)其他需要约定的事项。

  住宅类物业服务收费实行政府指导价。价格主管部门会同同级物业主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度,并定期调整和公布。前期物业服务收费由建设单位与物业服务企业根据政府公布的指导价在前期物业服务合同中约定。

  第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则,分别实行政府指导价和市场调节价。

  非住宅类物业服务收费实行市场调节价。业主委员会代表业主与物业服务企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。

  住宅类物业服务收费实行政府指导价。价格主管部门会同同级物业主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度,并定期调整和公布。前期物业服务收费由建设单位与物业服务企业根据政府公布的指导价在前期物业服务合同中约定。

  物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

  非住宅类物业服务收费实行市场调节价。业主委员会代表业主与物业服务企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。

  物业服务的内容包括:管理、房屋设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修。

  物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

  业主应当按照合同约定交纳物业服务费。

  物业服务的内容包括:管理、房屋设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修。

  第四十一条 物业交付业主前,物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担;物业交付业主后,由业主承担。

  业主应当按照合同约定交纳物业服务费。

  前款所指物业交付,是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

  第四十一条 物业交付业主前,物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担;物业交付业主后,由业主承担。

  物业交付后,业主未实际入住的,按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热,业主要求停止供热的,应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主,应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

  前款所指物业交付,是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

  第四十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应向最终用户收取有关费用:

  物业交付后,业主未实际入住的,按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热,业主要求停止供热的,应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主,应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

  (一)专有部分以单个业主作为最终用户;

  第四十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应向最终用户收取有关费用:

  (二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

  (一)专有部分以单个业主作为最终用户;

  (三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

  (二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的,从其规定。

  (三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

  前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的,从其规定。

  物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的,可以根据双方约定向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

  第四十三条 物业服务合同届满前三个月,业主委员会应组织召开业主大会,业主委员会不能正常履行职责时,街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会,决定并书面告知是否续聘原物业服务企业。业主大会决定聘用其他物业服务企业的,原物业服务企业应当在合同届满后30日内做好交接工作。

  物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的,可以根据双方约定向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十四条 物业服务企业因物业服务合同依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业服务等情形,应当退出物业服务项目的,不得以物业服务中的债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由,拒绝退出物业服务项目,并应当在履行规定退出程序的同时做好以下物业服务交接工作:

  第四十三条 物业服务合同届满前三个月,业主委员会应组织召开业主大会,业主委员会不能正常履行职责时,街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会,决定并书面告知是否续聘原物业服务企业。业主大会决定聘用其他物业服务企业的,原物业服务企业应当在合同届满后30日内做好交接工作。

  (一)移交物业档案和物业服务档案资料、物业服务用房;

  第四十四条 物业服务企业因物业服务合同依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业服务等情形,应当退出物业服务项目的,不得以物业服务中的债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由,拒绝退出物业服务项目,并应当在履行规定退出程序的同时做好以下物业服务交接工作:

  (二)撤出物业服务项目中的物业服务人员;

  (一)移交物业档案和物业服务档案资料、物业服务用房;

  (三)清退预收、代收的有关费用;

  (二)撤出物业服务项目中的物业服务人员;

  (四)法律、法规规定的其他事项。

  (三)清退预收、代收的有关费用;

  第四章 物业的使用与维护

  (四)法律、法规规定的其他事项。

  第四十五条 物业管理区域内的下列房屋及其配套设施归全体业主共有:

  第四章 物业的使用与维护

  (一)物业服务用房;

  第四十五条 物业管理区域内的下列房屋及其配套设施归全体业主共有:

  (二)监控室;

  (一)物业服务用房;

  (三)按规划配建的非机动车车库(棚);

  (二)监控室;

  (四)绿地、道路、公共场所;

  (三)按规划配建的非机动车车库(棚);

  (五)开发建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的房屋及其配套设施设备;

  (四)绿地、道路、公共场所;

  (六)其他依法归全体业主共有的设施设备。

  (五)开发建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的房屋及其配套设施设备;

  开发建设单位申请房屋所有权初始登记时,归全体业主共有的房屋及其配套设施,由房产登记机关在房屋所有权登记簿上予以记载,并在管理区域内公示,但不颁发权属证书。

  (六)其他依法归全体业主共有的设施设备。

  第四十六条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分,不得擅自改变。

  开发建设单位申请房屋所有权初始登记时,归全体业主共有的房屋及其配套设施,由房产登记机关在房屋所有权登记簿上予以记载,并在管理区域内公示,但不颁发权属证书。

  业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守国家、省和市的规定以及管理规约。

  第四十六条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分,不得擅自改变。

  第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守国家、省和市的规定以及管理规约。

  建设单位在物业竣工验收前,应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金,作为物业保修期间的维修保证费用。物业保修金交存、使用、管理和退还的办法,由市人民政府另行制定。

  第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定缴存专项维修资金。房屋专项维修资金属全体业主共有,专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金余额不足物业管理区域内应缴存专项维修资金总额的30%时,业主委员会应当召开业主大会决定专项维修资金的续筹方案。房屋专项维修资金的收取、使用、管理和监督的具体办法由市人民政府按照国家有关规定另行制定。

  建设单位在物业竣工验收前,应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金,作为物业保修期间的维修保证费用。物业保修金交存、使用、管理和退还的办法,由市人民政府另行制定。

  利用物业的共有部位、共有设施设备获取的收益,归拥有该物业的全体业主共有,经营收益主要用于补充住房专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会的工作经费或者其它事项。

  第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定缴存专项维修资金。房屋专项维修资金属全体业主共有,专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金余额不足物业管理区域内应缴存专项维修资金总额的30%时,业主委员会应当召开业主大会决定专项维修资金的续筹方案。房屋专项维修资金的收取、使用、管理和监督的具体办法由市人民政府按照国家有关规定另行制定。

  第四十九条 物业应当定期维修养护。物业出现按规定应当维修养护的情形时,业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务。物业服务企业因维护、修缮等物业管理需要,必须进入专有部分的,业主、使用人应当提供方便。

  利用物业的共有部位、共有设施设备获取的收益,归拥有该物业的全体业主共有,经营收益主要用于补充住房专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会的工作经费或者其它事项。

  第五十条 存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋的物业,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,可以由物业服务企业报经业主委员会同意或者直接按照管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。有关业主不予配合造成公共利益或者他人合法权益受到损失的,责任人应当依法承担赔偿责任。

  第四十九条 物业应当定期维修养护。物业出现按规定应当维修养护的情形时,业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务。物业服务企业因维护、修缮等物业管理需要,必须进入专有部分的,业主、使用人应当提供方便。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业应当立即采取应急措施,并及时通知业主委员会,维修费用由相关责任人承担。

  第五十条 存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋的物业,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,可以由物业服务企业报经业主委员会同意或者直接按照管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。有关业主不予配合造成公共利益或者他人合法权益受到损失的,责任人应当依法承担赔偿责任。

  第五十一条 在物业管理区域内不得有下列行为:

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业应当立即采取应急措施,并及时通知业主委员会,维修费用由相关责任人承担。

  (一)违反规定在房屋内进行装饰装修;

  第五十一条 在物业管理区域内不得有下列行为:

  (二)侵占、损坏共有部位、共有设施设备;

  (一)违反规定在房屋内进行装饰装修;

  (三)违章搭建建筑物、构筑物;

  (二)侵占、损坏共有部位、共有设施设备;

  (四)擅自改变物业规划用途或者外观;

  (三)违章搭建建筑物、构筑物;

  (五)违反规定饲养动物;

  (四)擅自改变物业规划用途或者外观;

  (六)违反规定摆摊设点、占道经营;

  (五)违反规定饲养动物;

  (七)任意弃置垃圾;

  (六)违反规定摆摊设点、占道经营;

  (八)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

  (七)任意弃置垃圾;

  (九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质,噪音;

  (八)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

  (十)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;

  (九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质,噪音;

  (十一)法律、法规和规章禁止的其他行为。

  (十)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;

  第五十二条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及管理规约行为的,应当予以劝阻、制止。对违反有关规定的行为,应当在24小时内报告相关行政主管部门,相关行政主管部门应当依法及时处理。

  (十一)法律、法规和规章禁止的其他行为。

  第五十三条 业主出租或者出售物业的,应当在合同签订后10日内,将物业承租人或者买受人、出租期限以书面形式告知业主委员会和物业服务企业。

  第五十二条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及管理规约行为的,应当予以劝阻、制止。对违反有关规定的行为,应当在24小时内报告相关行政主管部门,相关行政主管部门应当依法及时处理。

  第五十四条 物业管理区域内依法设置机动车停放位的,应当符合国家交通设施安全标准的规定,不得占用消防通道和绿地、不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  第五十三条 业主出租或者出售物业的,应当在合同签订后10日内,将物业承租人或者买受人、出租期限以书面形式告知业主委员会和物业服务企业。

  物业管理区域内的机动车停车场(库),应当首先满足本物业管理区域内的业主或者使用人的需要。

  第五十四条 物业管理区域内依法设置机动车停放位的,应当符合国家交通设施安全标准的规定,不得占用消防通道和绿地、不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的,可以委托物业服务企业收取,并按约定支付代收酬金。

  物业管理区域内的机动车停车场(库),应当首先满足本物业管理区域内的业主或者使用人的需要。

  第五章 法律责任

  业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的,可以委托物业服务企业收取,并按约定支付代收酬金。

  第五十五条 违反本条例规定的行为,国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  第五章 法律责任

  第五十六条 建设单位违反本条例第十一条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门,或者未按照规定提供有关资料的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以1000元以上3000元以下的罚款。

  第五十五条 违反本条例规定的行为,国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  建设单位违反本条例第四十七条第二款规定,不按规定缴存物业保修金的,由市、县物业行政主管部门责令限期交存;逾期不缴存的,自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之三的滞纳金,可以并处1万元以上3万元以下的罚款。

  第五十六条 建设单位违反本条例第十一条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门,或者未按照规定提供有关资料的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以1000元以上3000元以下的罚款。

  第五十七条 物业服务企业违反本条例第三十五条第三款规定,未向区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送统计报表的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以500元以上1000元以下的罚款。

  建设单位违反本条例第四十七条第二款规定,不按规定缴存物业保修金的,由市、县物业行政主管部门责令限期交存;逾期不缴存的,自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之三的滞纳金,可以并处1万元以上3万元以下的罚款。

  物业服务企业违反本条例第三十五条第四款规定,未及时向相关行政管理部门、专业单位报告的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以500元以上1000元以下的罚款。

  第五十七条 物业服务企业违反本条例第三十五条第三款规定,未向区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送统计报表的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以500元以上1000元以下的罚款。

  物业服务企业违反本条例第三十六条规定,未办理物业服务承接查验手续或者对不符合承接条件的物业办理物业服务承接查验手续的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以5000元以上1万元以下的罚款。

  物业服务企业违反本条例第三十五条第四款规定,未及时向相关行政管理部门、专业单位报告的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以500元以上1000元以下的罚款。

  物业服务企业违反本条例第四十四条规定,拒不退出物业服务项目或者不按规定退出的,由区、县物业主管部门给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以上3万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  物业服务企业违反本条例第三十六条规定,未办理物业服务承接查验手续或者对不符合承接条件的物业办理物业服务承接查验手续的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以5000元以上1万元以下的罚款。

  物业服务企业对业主、使用人违反本条例第五十二条规定,未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告相关行政主管部门的,由区、县物业行政主管部门予以警告,并处以500元以上1000元以下的罚款。

  物业服务企业违反本条例第四十四条规定,拒不退出物业服务项目或者不按规定退出的,由区、县物业主管部门给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以上3万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十八条 违反本条例第二十七条第三款规定,原业主委员会未按规定时间移交其保管的文件资料及其他属于全体业主共有的财物的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期移交。

  物业服务企业对业主、使用人违反本条例第五十二条规定,未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告相关行政主管部门的,由区、县物业行政主管部门予以警告,并处以500元以上1000元以下的罚款。

  第五十九条 业主、物业使用人违反本条例第四十六条规定,擅自改变房屋使用性质的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;情节严重的,处以1000元以上5000元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十八条 违反本条例第二十七条第三款规定,原业主委员会未按规定时间移交其保管的文件资料及其他属于全体业主共有的财物的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期移交。

  业主、物业使用人违反本条例第五十一条第(一)、(二)、(四)项规定,在房屋内进行装饰装修的,侵占、损坏共有部位、共有设施设备以及擅自改变物业规划用途或者外观的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令停止违法行为,恢复原状,视其情节,处以1000元以上1万元以下的罚款。

  第五十九条 业主、物业使用人违反本条例第四十六条规定,擅自改变房屋使用性质的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;情节严重的,处以1000元以上5000元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  业主、物业使用人违反管理规约,损害其他业主、使用人合法权益的,相关业主、物业使用人可以依法提起诉讼。

  业主、物业使用人违反本条例第五十一条第(一)、(二)、(四)项规定,在房屋内进行装饰装修的,侵占、损坏共有部位、共有设施设备以及擅自改变物业规划用途或者外观的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令停止违法行为,恢复原状,视其情节,处以1000元以上1万元以下的罚款。

  第六十条 市、区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府及其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予以查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  业主、物业使用人违反管理规约,损害其他业主、使用人合法权益的,相关业主、物业使用人可以依法提起诉讼。

  第六章 附则

  第六十条 市、区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府及其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予以查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第六十一条 本条例有关专业用语的含义:

  第六章 附则

  物业服务,是指业主与其选聘的物业服务企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第六十一条 本条例有关专业用语的含义:

  业主是指房屋所有权人。

  物业服务,是指业主与其选聘的物业服务企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

  业主是指房屋所有权人。

  前期物业服务是指业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘的具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务。

  物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

  专有部分是指在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位。

  前期物业服务是指业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘的具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务。

  共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  专有部分是指在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位。

  共用设施是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。

  共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  第六十二条 本条例的具体应用问题由西宁市人民政府负责解释。

  共用设施是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。

  第六十三条 本条例自2008年5月1日起施行。

  第六十二条 本条例的具体应用问题由西宁市人民政府负责解释。

  第六十三条 本条例自2008年5月1日起施行。

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